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Exonération d'IR et cession d'immeubles à des bailleurs sociaux
Une instruction commente les dispositions fiscales de la loi de finances pour 2008 en cas de cession d'immeubles à des organismes sociaux par un particulier assujetti à l'impôt sur le revenu (IR).
 Une instruction commente les dispositions de la loi de finances pour 2008 selon lesquelles, d’une part, les plus-values réalisées par des particuliers qui cèdent des immeubles à des bailleurs sociaux continuent d’être exonérées d’impôt sur le revenu et, d’autre part, l’exonération est étendue en cas de cession à un EPCI compétent ou à un établissement public foncier.
Les cessions de biens immobiliers bâtis, ou non bâtis, par des particuliers qui interviennent avant le 31 décembre 2009 à des organismes de logements sociaux ou à des collectivités territoriales qui se chargent de les revendre à ces derniers dans le délai d’un an sont exonérées d’impôt sur le revenu (IR) (CGI, art. 150 U, II, 7°; CGI, art. 150 U, II, 8°).
L’administration vient d’apporter des précisions sur ce dispositif.
Prorogation du dispositif :
Le dispositif d’exonération temporaire qui s’appliquait jusqu’au 31 décembre 2007 est reconduit jusqu’au 31 décembre 2009.
Sont visées par l’exonération les cessions de biens immobiliers intervenues entre le 1er janvier 2008 et le 31 décembre 2009 au profit, directement ou indirectement, d’organismes en charge du logement social.
Extension du dispositif de l’exonération aux cessions réalisées au profit de certains établissements publics :
L’extension de l’exonération est soumise à deux conditions : la qualité du cessionnaire et la revente, dans un certain délai, à un organisme en charge du logement social.
Conditions relatives à la qualité du cessionnaire :
En plus des cessions aux collectivités territoriales, sont dorénavant exonérées les cessions à un EPCI compétent ou à un établissement public foncier. Ces derniers peuvent être, d’une part, des établissements publics fonciers et d’aménagement et, d’autre part, des établissements publics fonciers locaux.
Les plus-values dégagées lors de cessions de biens immeubles au profit de Sociétés d’Économie Mixte (SEM) non gérantes de logements sociaux ne peuvent, en principe, bénéficier de l’exonération. Cependant, si la SEM non gérante de logements sociaux est délégataire du droit de préemption urbain d’une commune, il est admis que la plus-value réalisée lors de la cession d’un immeuble à cette SEM en vue de sa rétrocession à un organisme en charge du logement social puisse bénéficier de l’exonération.
Cette mesure de tempérament ne peut s’appliquer que si la commune ayant délégué son droit de préemption s’engage, en l’absence de revente dans le délai d’un an de l’immeuble acquis par la SEM, à reverser à l’État le montant de l’imposition due au titre de la plus-value immobilière ainsi exonérée.
Condition relative à la revente à un organisme en charge du logement social :
L’exonération du cédant est subordonnée à l’engagement de l’établissement ou la société cessionnaire de revendre les biens concernés dans le délai d’un an à un organisme en charge du logement social. Il en est ainsi lorsque l’acte authentique constatant la cession mentionne expressément que l’acquisition est réalisée par le cessionnaire en vue de la revente à un organisme en charge du logement social du bien ainsi acquis.
Sans cet engagement, l’exonération ne peut s’appliquer. Néanmoins, l’administration considère que l’engagement peut être pris en compte postérieurement à la cession, notamment dans l’hypothèse de l’exercice d’un droit de préemption si, dans ce cas, un acte notarié rectificatif est établi dans lequel un engagement de revente à un organisme en charge du logement social est pris.
Le cédant doit alors demander par voie de réclamation contentieuse le dégrèvement de la plus-value qu’il a acquittée. Le point de départ du délai de revente reste la date de l’acte d’acquisition qui a une date certaine.
Le délai de la revente est fixé à un an. Le non-respect de ce délai entraîne, en principe, l’obligation pour l’acquéreur de reverser l’impôt dû au titre de la plus-value immobilière ainsi exonérée.
Néanmoins, à la demande de la collectivité, de l’établissement ou de la société concernée, le délai de revente pourra être prolongé de deux années supplémentaires s’il est fait état de difficultés particulières qui peuvent tenir notamment à :
– la nécessité de procéder à l’acquisition et au regroupement de parcelles adjacentes en vue de la réalisation de l’opération de construction envisagée ;
– l’obtention des autorisations d’occupation des sols (obtention du permis de construire, recours des tiers, obligation de procéder à des recherches archéologiques préventives, etc.).
La demande de prolongation doit être adressée à la direction des services fiscaux territorialement compétente au plus tard un mois avant la fin du délai de revente fixé par la loi. L’absence de réponse de l’administration dans un délai d’un mois à compter de la réception de la demande vaut acceptation tacite.
Entrée en vigueur :
Ces dispositions s’appliquent aux plus-values réalisées depuis le 1er janvier 2008.
Commentaires : cette instruction apporte des éclaircissements sur trois points importants. Premièrement , sur la possibilité de faire figurer l’engagement de revente dans un acte autre que celui de l’acte authentique constatant le transfert de propriété notamment lorsqu’est exercé un droit de préemption. Deuxièmement, sur la possibilité de bénéficier de l’exonération en vendant à une SEM délégataire d’un droit de préemption urbain si certaines conditions sont réunies. Et enfin troisièmement, sur l’autorisation de prolonger le délai de revente dans certaines circonstances.
Instr. 6 juin 2008, BOI 8 M-2-08.
POUR EN SAVOIR PLUS :
L. fin. 2008, n° 2007-1822, 24 déc. 2007,
JO 27 déc., p. 21211, art. 34, I et 42.
Source Les Nouvelles Fiscales
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